Fallbeispiel: Haus am See mit Problemen
Fragen des Immobiliarsachenrechts und nicht nur...
Ausführungen zu den weiterführenden Aufgaben des Falles, d. h.:
Angenommen, H hat die Immobilie erworben. Er möchte sie als Sicherheit nutzen. Er benötigt allerdings zwei verschiedene Kredite:- einen Kredit zwecks Umschuldung verschiedener angelaufener Schulden gegenüber seinen Banken, bei denen er auch Girokonten hat, in Höhe von 500.000,- EUR
- einen Kredit zur Finanzierung umfangreicher Baumaßnahmen auf dem erworbenen Grundstück im Umfang von ca. 700.000,- EUR
Beantworten Sie folgende Fragen:
- Wie kann H die Immobilie als Sicherheit für beide Kredite nutzen?
- Ist dies möglich?
- Wie würde dies genau erfolgen?
- Was passiert, wenn H neben der Immobilie zur Kreditsicherung auch eine Bürgschaft seiner Ehefrau, die im Supermarkt an der Kasse arbeitet, nutzt?
A. Wie kann H die Immobilie als Sicherheit für beide Kredite nutzen? Ist dies möglich? Wie würde dies genau erfolgen?
Vor Beantwortung der Frage sind einige Probleme zu identifizieren:
- welche Probleme birgt die Absicht, dass die Immobilie für beide Kredite genutzt werden soll?
- wie begegnet man diesen Problemen juristisch / im Grundbuch?
Lösungsansätze:
1. Allgemeine Erwägungen
Bevor auf das eigentliche Hauptproblem einzugehen ist müssen einige Vorfragen geklärt werden:
Bevor auf das eigentliche Hauptproblem einzugehen ist müssen einige Vorfragen geklärt werden:
- wie nutzt man eine Immobilie als Sicherheit? => Grundpfandrechte!
- Grundpfandrechte = Hypothek + Grundschuld;
- welche ist besser? => kommt darauf an, aus welcher Sicht!
- Grundschuld wird durch Banken bevorzugt;
2. Sind beide Kredite abzusichern?
Die Hauptfrage bezieht sich auf Sicherung von verschiedenen Forderungen mit Grundpfandrechten an einer Immobilie:
Die Hauptfrage bezieht sich auf Sicherung von verschiedenen Forderungen mit Grundpfandrechten an einer Immobilie:
- Eingangsfrage: kann man eine Immobilie mit zwei Grundpfandrechten belasten? => ja!
- wie funktioniert dies? => Rangverhältnis!
- dann ist die Bereitschaft des Kreditgebers zu prüfen, ein Grundpfandrecht mit späterem Rang (nachrangig Grundschuld) zu akzeptieren;
- dies ist in diesem Fall insofern nicht so problematisch, als die Kredite (zumindest nominal) insgesamt nicht wesentlich über dem Wert der Immobilie liegen - wegen der Zusatzkosten (Verzinsung etc.) ist dennoch mit Widerstand der Kreditgeber zu rechnen;
- in welcher Höhe (im Vergleich zum Kredit) wird eine Hypothek / Grundschuld bestellt?
- wie hoch darf es sein?
B. Was passiert, wenn H neben der Immobilie zur Kreditsicherung auch eine Bürgschaft seiner Ehefrau nutzt?
1. Verhältnis Grundpfandrechte zur Bürgschaft
Das Zusammentreffen von persönlichen und dinglichen Sicherheiten birgt zahlreiche Probleme:
Das Zusammentreffen von persönlichen und dinglichen Sicherheiten birgt zahlreiche Probleme:
- Wettlauf der Sicherheiten als solcher! => Beispiel: § 1143 BGB
- ist dies auch im Hinblick auf die Bürgschaft möglich?
- wäre eine Bürgschaft über 1,2 Mio. EUR seitens der Ehefrau überhaupt OK?
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