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Wirtschaftsprivatrecht II
Inhalt der Verträge
Teil 5: Mietvertrag
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A. Vertragsparteien
| Die Berechtigten und Verpflichteten |
Der Mietvertrag kommt zwischen den Parteien zustande, die nach dem Vertrag aus § 535 BGB berechtigt und verpflichtet werden sollen. Zur Mitbenutzung berechtigte Personen können jedoch als Dritte in den Schutzbereich des Mitvertrages einbezogen werden (Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter). Hierunter fällt jedoch nicht der (genehmigte oder ungenehmigte) Untermieter; diesem stehen eigene vertragliche Ansprüche gegen den Hauptmieter zu, weshalb die Schutzbedürftigkeit entfällt. |
B. Gegenstand des Mietvertrages
| Bewegliche Sachen oder Grundstücke |
| Gegenstand des Mietvertrages können bewegliche Sachen oder Grundstücke sein. Die Parteien müssen sich darüber einigen, dass gegen ein Entgelt ein Gebrauchsrecht auf Zeitbestehen soll. |
C. Abgrenzung
| § 581 BGB |
Abgrenzung zum Pachtvertrag, § 581 BGB: Beim Pachtvertrag tritt das Recht zur Fruchtziehung neben das bloße Benutzungsrecht. Gegenstand der Pacht können zudem nicht nur Sachen, sondern auch Rechte sein.  |
D. Form
| Die Berechtigten und Verpflichteten |
Ausnahme von der grds. Formfreiheit von Mietverträgen: Für Mietverträge über Wohnraum, die für länger als ein Jahr abgeschlossen werden gilt gem. § 550 BGB die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB. Folge eines Verstoßes gegen diese Formvorschrift ist nach § 550 S. 1 BGB, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und frühestens zum Ablauf des ersten Vertragsjahres unter Einhaltung der Kündigungsfristen des § 573 c BGB gekündigt werden kann. Ein Mietvertrag genügt der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben.  |
E. Pflichten der Vertragsparteien
| § 535 BGB |
Der Vermieter muss dem Mieter die Mietsache gemäß § 535 Abs.1 S.1 BGB überlassen und sie während der Mietzeit instand halten, § 535 Abs. 1 BGB. Es treffen ihn allgemeinen Verkehrssicherungspflichten wie z.B. Beleuchtung des Treppenhauses etc. Er trägt zudem gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB die Lasten der Mietsache wie z.B. Grundsteuer. Der Vermieter hat dem Mieter Aufwendungsersatz für erforderliche (§ 536 a Abs. 2 BGB) und eventuell sonstige Aufwendungen (§ 539 BGB) zu leisten und muss Störungen des Mieters (auch durch Mitmieter) abwehren.  So genannte Schönheitsreparaturen obliegen im Rahmen der Instandhaltungspflicht dem Vermieter, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, können aber vertraglich auf den Mieter übertragen werden. In diesem Fall muss der Mieter das, was durch den vertragsmäßigen Gebrauch abgenutzt oder beschädigt wurde, selbst ersetzen und instand halten. Auch die Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter durch einen Formularvertrag (insbesondere einen Einheitsmietvertrag) ist zulässig (BGHZ 92, 363, 367; 101, 253, 261). Siehe hierzu auch folgende Entscheidung: BGH, B. v. 30.10.1984 – VIII ARZ 1/84  Siehe hierzu auch folgende Entscheidung: BGH Urt. v. 22.09.2004 – ZR 360/03 Der Mieter muss den Mietzins zahlen, § 535 Abs. 2 BGB. Weiterhin muss er die Grenzen des vertragsmäßigen Gebrauchs einhalten; ansonsten hat der Vermieter ggf. einen Anspruch aus §§ 280, 241 Abs. 2 BGB oder eine Kündigungsmöglichkeit gemäß § 543 BGB. Nach Beendigung des Mietvertrages hat der Mieter die Pflicht, die Mietsache zurückzugeben gemäß § 546 BGB. Der Mieter ist darüber hinaus verpflichtet, auftretende Mängel dem Vermieter anzuzeigen; sonst kann er seine Gewährleistungsrechte nicht mehr geltend machen und wird gemäß § 536 c Abs. 2 BGB schadenersatzpflichtig. Der Mieter von Wohnraum hat Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 554 BGB).  Die Fälligkeit der Miete bestimmt sich nach §§ 556 b, 579 BGB (nicht nach § 271 BGB!). Eine Erhöhung kann durch eine Vertragsänderung erfolgen oder indem der Vermieter den Mietvertrag ordentlich kündigt und einen neuen Vertrag mit höherer Miete abschließt. Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter nach den § 557 Abs. 3 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses innerhalb der Grenzen der §§ 558 ff. BGB verlangen. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist unzulässig, § 573 Abs. 1 S. 2 BGB. |
F. Rechte des Mieters bei Nichterfüllung der Hauptleistungspflichten
| Erfüllungsanspruch und Weitere |
| Der Erfüllungsanspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB umfasst den Anspruch auf Überlassung, Belassung und Instandhaltung der Mietsache (und damit auch auf Nachbesserung hinsichtlich etwaiger Mängel). Sofern die Mietsache zerstört wird, geht der Erfüllungsanspruch gem. § 275 Abs. 1 BGB unter. Neben dem Erfüllungsanspruch kann der Mieter die Rechte aus §§ 536, 536 a BGB geltend machen. Die Minderungtritt dabei - anders als im Kaufrecht - kraft Gesetzes ein. Hat der Mieter also die volle Miete gezahlt, obwohl diese kraft Gesetzes gemindert war, steht ihm ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB zu (BGH NJW-RR 1993, 519 f.). Die Gegenmeinung gewährt dem Mieter den Anspruch aus dem Rückabwicklungsverhältnis, das sich aus § 536 Abs. 1 BGB ergebe; dies hat zur Folge, dass sich der Vermieter nicht auf den Wegfall der Bereicherung berufen kann. a) Voraussetzungen für eine Mietminderunggem. § 536 Abs. 1 BGB:
b) Voraussetzungen für einen Anspruch auf Schadensersatz gem. § 536 a Abs. 1 BGB:
c) Voraussetzungen für einen Aufwendungsersatzanspruch gem. § 536 a Abs. 2 BGB:
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G. Rechte des Vermieters
H. Gesetzliche Nebenpflichten
I. Verjährung
J. Vermieterpfandrecht
K. Beendigung des Mietverhältnisses
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