Übertragung von Grundstücken vom Berechtigten

Insbesondere § 873 I BGB

Die maßgebende Norm für Rechtsänderungen an einem Grundstück ist § 873 I BGB.

Anwendungsbereich des § 873 I BGB:

• Übertragung des Eigentums an Grundstücken (i.V.m. § 925 BGB)

• Belastung des Grundstücks mit beschränkt dinglichem Recht

• Belastung eines beschränkt dinglichen Rechts

• Übertragung von beschränkt dinglichen Rechten

Voraussetzungen des § 873 I BGB:

1. Übertragung des Eigentums

1. Belastung miit einer Grundschuld

1. Belastung der Grundschuld mit einem Pfandrecht

1. Abtretung der Grundschuld

Form des § 873 I BGB:

• Grundsätzlich besteht Formfreiheit, lediglich der Bestimmtheitsgrundsatz muss gewährt sein.

• Ausnahme: Bindung nach § 873 II BGB bei

• notarieller Beurkundung

• Abgabe der Erklärung vor dem Grundbuchamt

• Einreichung beim Grundbuchamt

• Aushändigung einer Bewilligung nach §§ 19 f. GBO

Übertragung des Eigentums an Grundstücken

Wie im gesamten Sachenrecht gelten auch für den Erwerb eines Grundstücks das Abstraktions- und Trennungsprinzip.
Der Kaufvertrag über ein Grundstück nach §§ 443, 311b BGB stellen das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft dar. Das Eigentum wird duch das dingliche Verfügungsgeschäft übertragen. Die Voraussetzungen für einen Eigentumsübergang an Grundstücken nach §§ 973 I BGB, 925 I BGB sind:

1. Auflassungerklärung

1. unter gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsparteien

Eine Besonderheit ergibt sich jedoch bezüglich der Form der Einigung. Die Eingung über den Erwerb eines Grundstücks heißt Auflassung und ist in § 925 I BGB geregelt. Die Auflassung (also die Einigung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit des Veräußerers und des Erwerbers vor einer zuständigen Stelle, in der Regel vor einem Notar, erklärt werden. Doch warum ist diese Form überhaupt notwenig? Schließlich muss man für den normalen Eigentumserwerb an einer beweglichen Sache auch keinen Notar hinzuziehen. Diese notarielle Beteiligung hat eine sogenannte Schutz- und Warnfunktion. Sie soll beide Vertragspartner vor übereilten und unüberlegten Verfügungen schützen, da ein Grundstück in der Rege über einen wesentlich höheren Wert verfügt als eine bewegliche Sache.
Auch für das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, also den Kaufvertrag über das Grundstück, ist eine notarielle Beteiligung gemäß § 311b BGB erforderlich. Bei strenger Einhaltung des Abstraktionsprinzips müssten beide Vertragsparteien also eigentlich zweimal zum Notar: einmal für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags nach § 311b BGB und ein zweites Mal für die Auflassungserklärung vor dem Notar. In der Praxis werden diese beiden Rechtsgeschäfte bei einem Besuch vorgenommen.
Im Übrigen können sich die beiden Parteien auch vor dem Notar vertreten lassen nach den Vorschriften über die Stellvertretung nach §§ 164 ff. BGB.