Fall: Gutgläubiger Erwerb eines Grundstücks

zwei Erben zu einem Grundstück

A. Sachverhalt
Der Grundstückseigentümer Launisch (L) kann sich nicht entscheiden, wem er sein Grundstück mit einer (etwas heruntergewirtschafteten) Villa hinterlassen soll. Er erstellt ein Testament, in dem sein Neffe Freundlich (F) als der Glückliche ausgewiesen ist. L gibt F eine Kopie des Testaments, um ihm seine Güte auch auf Papier zu zeigen.
Einige Zeit später ändert L seine Meinung und erstellt ein anderes Testament, kraft dessen seine Nichte Hübsch (H) alles einschließlich des Grundstücks erbt. Niemand erfährt es allerdings - weder F noch H.

Nach dem Tod des L wird F ordnungsgemäß ins Grundbuch eingetragen, weil das zweite Testament vorerst nicht gefunden wird. Darauf hin verkauft F das Grundstück dem Nachbarn N und lässt vom Notar Tüchtig (T) alle Formalitäten erledigen. Nach der notariellen Auflassung stellt T Antrag beim Grundbuchamt auf Eintragung. Das Grundbuchamt fordert in einer Zwischenverfügung eine öffentlichrechtliche Genehmigung, die T und F erst in einigen Wochen vorlegen können. Nachdem die Genehmigung eingereicht ist, meldet sich H und verlangt Berichtigung des Grundbuchs, weil sie die wahre Erbin sei. Obwohl nun dies auch sowohl T wie auch N erfahren, wird N ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

B. Frage
Welche Ansprüche hat H?

C. Lösungsskizze
Mögliche Anspruchsgrundlagen: § 985 BGB und § 894 BGB. Dabei trifft der Herausgabeanspruch aus § 985 im Falle einer Immobilie meist nicht das Interesse des Eigentümers, weil bei Grundstücken nicht der Besitz die Vermutungswirkung hat, sondern die Eintragung im Grundbuch. Im Rechtsverkehr wird grundsätzlich derjenige als Eigentümer angesehen, wer im Grundbuch eingetragen ist. Deshalb ist H nicht am Besitz, sondern an der Korrektur des Grundbuchs zu ihren Gunsten interessiert. Darauf ist der Anspruch aus § 894 gerichtet.

Im Rahmen des § 894 BGB ist - neben den übrigen Fragen - entscheidend, ob N Eigentümer geworden ist. Vgl. dazu folgende Struktur. Da F nicht der wahre Erbe war, war er nicht Eigentümer - es stellt sich die Frage, ob N vom Nichtberechtigten erworben hat oder nicht.

Die Voraussetzungen für den Eigentumserwerb vom Nichtberechtigten (neben den Voraussetzungen des Erwerbs vom Berechtigten):
- Anwendbarkeit,
- Grundbuch unrichtig,
- Verfügender legitimiert,
- Erwerber gutgläubig,
- kein Widerspruch eingetragen.

Davon ist nur die Frage problematisch, ob N gutgläubig war - was ist der maßgebliche Zeitpunkt? Möglich sind:
- bei Vollendung des Rechtserwerbs,
- nach § 892 Abs. 2 BGB - Zeitpunkt des Antrags auf Eintragung ins Grundbuch, sofern Antrag das letzte Erfordernis darstellt,
- nach h. M. auch dann, wenn neben dem Antrag noch andere Voraussetzungen notwendig sind, sie alle aber - bis auf Eintragung - erfüllt sind.

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