Fall: Haus als Geschenk für den Neffen

A. Sachverhalt
Großzügig (G) möchte seinen 16-jährigen Neffen Brav (B) für seine Freundlichkeit belohnen und ihm ein Haus in der Innenstadt schenken. Da G jedoch mit den Eltern des B im Streit steht, will er dies mit B allein erledigen. Deshalb lädt er ihn eines Tages zum Tee in der Stadt ein. Er zeigt ihm das komplett vermietete Haus mit 12 Wohnungen und erzählt von seiner Absicht. B freut sich über das Geschenk und darüber, dass er jetzt den "Eigentümer spielen" dürfe. Er überlegt noch, ob er mit den Eltern darüber reden sollte, G überzeugt den B jedoch, dass die Eltern des B gar nicht gehört werden müssen.

B und G gehen sogleich zu einem Notar, dessen Dienste G häufiger in Anspruch nimmt. G möchte sich noch versichern, dass das Geschäft in rechtlicher Hinsicht korrekt wäre und bittet den Notar um Rat. Der Notar hat bereits Unterlagen zur Schenkung und zur Übertragung des Grundstücks auf B vorbereitet und soll anschließend einen entsprechenden Grundbuchantrag stellen.

B. Fragen
Welche Auskunft muss der Notar dem B geben?

C. Bearbeiterhinweise
Für die Eigentumsübertragung einer Immobilie gelten §§ 873 ff. BGB sowie § 925 BGB.
Bei der Lösung des Falles hilft auch die Lektüre der Vorschriften des Mietrechts, §§ 535 ff. BGB.

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D. Musterlösung 1
Der Notar muss B und G darauf hinweisen, dass es sich bei der Schenkung und bei Eigentumsübertragung um zwei separate Rechtsgeschäfte handelt. Zu prüfen ist, ob die beiden vor dem Notar vorzunehmenden Rechtsgeschäfte wirksam abgeschlossen werden konnten.

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E. Musterlösung 2

Der Notar muss B und G erklären, ob und inwiefern die von ihnen geplante Transaktion unbedenklich, insbesondere wirksam ist. Da die Transaktion - obwohl eine wirtschaftliche Einheit - in rechtlicher Hinsicht zwei unterschiedliche Rechtsgeschäfte umfasst (Verpflichtung und Verfügung), sind beide hinsichtlich ihrer Rechtmäßigkeit zu überprüfen.

1. Schenkung
G und B könnten hier einen Schenkungsvertrag wirksam abschließen, wenn die diesbezüglich Regeln des Vertragsschlusses befolgen, dabei inhaltlich eine Schenkung vereinbaren und wenn dieses Rechtsgeschäft auch wirksam ist.

Im Hinblick auf den Vertragsschluss ist davon auszugehen, dass B und G die Regeln der §§ 145 ff. BGB befolgen und dass sie insbesondere die benötigten Willenserklärungen (Angebot und Annahme) abgeben können. Sie sind sich auch über die Schenkung einig, so dass einem Vertragsschluss nichts im Wege steht.

Es stellt sich allerdings die Frage, ob die Schenkung auch wirksam ist. Dies ist dann nicht der Fall, wenn ein Wirksamkeitshindernis vorliegt. Hier kommen zum Einen die Formvorschriften gem. § 125 BGB, zum Anderen die Minderjährigkeit wegen der §§ 107, 108 BGB in Betracht. Liegt im vorliegenden Fall eines dieser Gründe vor, ist die Schenkung nicht wirksam.

a. Formmangel
Die Schenkung könnte im Vorliegenden Fall infolge Formmangels gem. § 125 S. 1 BGB unwirksam sein. Dafür müsste das Gesetz für die vorliegende Transaktion eine besondere Form vorsehen, die durch die Parteien missachtet wurde.
Im Hinblick auf eine Schenkung ist gem. § 518 Abs. 1 BGB eine notarielle Beurkundung erforderlich. Auch eine Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Da G dem B das Haus schenken will, soll hier sowohl eine Schenkung wie auch ein Geschäft über ein Grundstück erfolgen, so dass die notarielle Beurkundung gem. § 518 Abs. 1 BGB wie auch gem. § 311b Abs. 1 BGB erforderlich ist.

Die Parteien haben sich hier zum Notar begeben und der Notar hat "die Unterlagen vorbereitet". Es ist davon auszugehen, dass der Notar die Beurkundung auch vornehmen soll, jedenfalls müsste er die Parteien darauf hinweisen.

Sofern B und G die Form gem. § 518 Abs. 1 BGB und gem. § 311b Abs. 1 BGB beachten und die Schenkung notariell beurkunden, kommt Unwirksamkeit infolge von § 125 BGB nicht in Betracht.

b. Beschränkte Geschäftsfähigkeit
Die Schenkung könnte infolge des Umstandes, dass B minderjährig ist, gem. § 108 Abs. 1 BGB unwirksam sein. Dies wäre der Fall, wenn B als beschränkt Geschäftsfähiger ein Rechtsgeschäft ohne Einwilligung des gesetzlichen Vertreters (§ 107 BGB) vorgenommen hätte, es sei denn, dass dieses Geschäft gem. § 107 BGB einen lediglich rechtlichen Vorteil darstellt oder dass eine andere Vorschrift greifen würde, welche aus anderen Gründen die Wirksamkeit des Rechtsgeschäftes des Minderjährigen zur Folge hätte (§§ 110, 112, 113 BGB).

B ist 16 Jahre alt, so dass er gem. § 106 BGB minderjährig ist.

Der gesetzliche Vertreter des B (Eltern, § 1629 BGB) hat hier keinerlei Zustimmung erklärt. Deshalb kommt es darauf an, ob das Geschäft für B einen lediglich rechtlichen Vorteil darstellt. Ein lediglich rechtlicher Vorteil ist gegeben, wenn dem B infolge des Rechtsgeschäftes nur zusätzliche Rechte oder Rechtspositionen zustehen und jedenfalls keinerlei Nachteile rechtlicher Art entstehen, insbesondere keine Verpflichtungen.

Die Schenkung an sich führt zu keinerlei Nachteilen bei B, B wird dadurch rechtlich grundsätzlich zu nichts verpflichtet. Dass die Schenkung an bestimmte Pflichten geknüpft werden sollte, ist nicht ersichtlich. Das Vermögen des B erfährt durch die Schenkung eine Mehrung, weil er auf diese Weise - nach notarieller Beurkundung - einen Anspruch auf Übertragung des Gegenstandes erwirbt. Problematisch ist in diesem Zusammenhang allerdings, dass bei Erfüllung der Schenkung der Erwerber der Immobilie in die Mietverträge über die Wohnungen im Mietshaus eintritt, § 566 BGB. Nach der Rechtsprechung soll der Bewertung solcher Fälle eine sog. Gesamtbetrachtung der Schenkung und ihrer Erfüllung zugrundegelegt werden. Demnach müssten die Folgen der Eigentumsübertragung bereits bei der Frage der Wirksamkeit der Schenkung berücksichtigt werden. Dadurch würde § 566 Abs. 1 BGB dazu führen, dass die Schenkung einer vermieteten Wohnung stets zu einem rechtlichen Nachteil führen würde.

Diese Betrachtung stellt jedoch eine Durchbrechung des Abstraktionsprinzips dar. Ihr ist nur dann zu folgen, wenn dafür überragende Gründe, z.B. der Schutz des Minderjährigen sprechen. Die Gesamtbetrachtung führt allerdings dazu, dass die rechtlichen Möglichkeiten des Minderjährigen geradezu beschnitten werden, ohne dass er bei gegenteiliger Lösung (isolierte Betrachtung der Schenkung) Nachteile erlitten hätte. Der Schenkungsvertrag bringt dem B allein Vorteile, weil er einen Anspruch auf Übertragung der Sache erhält, die Nachteile i.S.d. § 566 BGB sind hier jedoch noch nicht zu befürchten. Die Argumente, die möglicherweise bei Eigentumsübertragung zu berücksichtigen wären, sind an dieser Stelle nicht relevant. Die Schenkung an sich birgt für den Minderjährigen keine Risiken, auch nicht die aus § 566 BGB, weil die Vorschrift erst bei dinglicher Übertragung gilt.
Demnach ist im vorliegenden Fall im Hinblick auf die Schenkung ein lediglich rechtlicher Vorteil i.S.d. § 107 BGB anzunehmen. Die beschränkte Geschäftsfähigkeit des B steht der Wirksamkeit der Schenkung nicht im Wege.

c. Zwischenergebnis
Die Schenkung kann wirksam vorgenommen werden, sofern die Parteien die Formvorschriften der § 518 Abs. 1 BGB und § 311b BGB beachten.


2. Eigentumsübertragung
G könnte auf B die Immobilie übertragen, wenn die Voraussetzungen des § 873 Abs. 1 BGB erfüllt werden. Dafür wäre erforderlich, dass eine dingliche Einigung (Auflassung) nach § 925 Abs. 1 BGB und eine Grundbucheintragung erfolgen und dass G als Berechtigter verfügt. Dabei ist allein problematisch, inwiefern die Auflassung im vorliegenden Fall wirksam erfolgen kann.

a. Auflassung
Die Auflassung nach § 925 Abs. 1 BGB kann nicht wirksam erfolgen, wenn dem ein Wirksamkeitshindernis im Wege steht. Hier ist insbesondere die Form des § 925 BGB zu beachten. Darüber hinaus ist zu prüfen, ob die Eigentumsübertragung nicht wegen der beschränkten Geschäftsfähigkeit des B unwirksam ist.

Hinsichtlich der Form ist auch hier darauf hinzuweisen, dass die (u.a.) in notarieller Form mögliche Auflassung durch B und G vor dem Notar vorgenommen werden könnte, so dass die Parteien die Formanforderung des § 925 BGB auf diese Weise einhalten könnten. Problematisch ist jedoch, ob die beschränkte Geschäftsfähigkeit gem. § 108 Abs. 1 BGB zur Unwirksamkeit der Eigentumsübertragung führt.

Ein Rechtsgeschäft eines Minderjährigen ist gem. § 108 Abs. 1 BGB schwebend unwirksam, wenn er ohne Zustimmung des gesetzlichen Vertreters erfolgt, es sei denn, dass das Geschäft für den Minderjährigen einen lediglich rechtlichen Vorteil darstellt oder ein anderer Grund zur ausnahmsweise Annahme der uneingeschränkten Wirksamkeit des Rechtsgeschäftes vorliegt (§§ 110, 112, 113 BGB).

Wie bereits oben festgestellt wurde, ist B minderjährig und sein gesetzlicher Vertreter hat dem Geschäft nicht zugestimmt - dies bezieht sich auch auf die geplante Eigentumsübertragung. Es ist somit zu fragen, ob die Übertragung des Mietshauses auf B gem. § 873 BGB einen lediglich rechtlichen Vorteil für B bedeutet.

Ein lediglich rechtlicher Vorteil ist bei einer Verfügung gegeben, wenn diese Verfügung die Rechtspositionen des Minderjährigen ausschließlich erweitert hat und allenfalls keinerlei neue rechtliche Pflichten begründet hat. Dies ist bei Erwerb von Eigentum in der Regel der Fall, sofern aus der Übertragung keine persönlichen (also nicht lediglich den Gegenstand des übertragenen Eigentums betreffende) Pflichten für den Minderjährigen entstehen. Im vorliegenden Fall führt die Übertragung von Eigentum am Mietshaus jedoch dazu, dass B in die Rechte und Pflichten des G als Vermieter eintritt, § 566 BGB. Diese Verpflichtungen stellen einen rechtlichen Nachteil für B i.S.d. § 107 BGB dar, so dass in der Eigentumsübertragung hier kein lediglich rechtlicher Vorteil anzunehmen ist. Eine ohne Zustimmung des gesetzlichen Vertreters vorgenommene Übertragung wäre somit schwebend unwirksam.

3. Ergebnis
Insgesamt ist festzustellen, dass der Notar den B und G mitteilen müsste, dass die Schenkung wirksam vorgenommen werden kann, die Eigentumsübertragung jedoch der Zustimmung der Eltern des B bedarf, ohne die sie nicht wirksam werden kann.

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