Rechtsgeschäftliche Eigentumsübertragung an Immobilien

Regeln und Prüfungsaufbau

Die rechtsgeschäftliche Eigentumsübertragung an Immobilien unterscheidet sich grundlegend von der Übereignung von beweglichen Sachen. Zwar ist der entsprechende Prüfungsaufbau prinzipiell vergleichbar aufgebaut, d. h.

• neben einer Einigung

• ist auch eine dem Publizitätsgrundsatz entsprechende Erkennbarkeit der Übertragung notwendig

• wobei die Einigkeit auch bis zum Vollzug des Rechtserwerbs notwendig ist und

• der Verfügende muss berechtigt sein, das Eigentum zu übertragen.

Die meisten der o. g. Voraussetzungen sind aber anders zu prüfen, als im Falle einer beweglichen Sache:

• die Einigung ist in der besonderen Form der Auflassung vorzunehmen (vgl. § 925 BGB),

• die Publizität erfolgt durch Grundbucheintragung, § 873 BGB,

• die Einigkeit der Parteien ist in der Regel (§ 873 Abs. 2 BGB) verbindlich und kann deshalb nicht widerrufen werden,

• ein Erwerb vom Nichtberechtigten richtet sich nach §§ 892 BGB ff.

A. Auflassung
Die Auflassung ist eine spezielle Form einer rechtsgeschäftlichen Einigung und wird für die Eigentumsübertragung an Immobilien vorausgesetzt. Es ist zu beachten, dass die Form der Erklärungen sowohl § 873 Abs. 2 BGB wie auch § 925 Abs. 1 BGB geregelt ist und sich die Frage stellen kann, welche der beiden Vorschriften greift. In der Praxis wird die Auflassung in der Regel mit notarieller Beurkundung einhergehen, weshalb dann die Voraussetzungen beider Vorschriften erfüllt sind.

Die Auflassung ist gem. § 925 Abs. 2 BGB bedingungsfeindlich. Eine bedingte Übertragung von Immobiliareigentum ist insofern nicht möglich. Auch Befristung ist unzulässig.