Thüringer Bauordnung [ThürBO]

Kommentar Prof. Dr. Sven Müller-Grune

§ 71 Baugenehmigung und Baubeginn

(1) Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind; die Bauaufsichtsbehörde darf den Bauantrag auch ablehnen, wenn das Bauvorhaben gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt. Die durch eine Umweltverträglichkeitsprüfung ermittelten, beschriebenen und bewerteten Umweltauswirkungen sind nach Maßgabe der hierfür geltenden Vorschriften zu berücksichtigen.

(2) Die Baugenehmigung ist schriftlich zu erteilen, aber nicht in elektronischer Form; sie ist nur insoweit zu begründen, als Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften zugelassen werden und der Nachbar nicht nach § 69 Abs. 2 zugestimmt hat.

(3) Die Baugenehmigung kann unter Auflagen, Bedingungen und dem Vorbehalt des Widerrufs oder der nachträglichen Aufnahme, Änderung oder Ergänzung einer Auflage sowie befristet erteilt werden. Nach Widerruf oder nach Ablauf der gesetzten Frist ist die bauliche Anlage ohne Entschädigung zu beseitigen; ein ordnungsgemäßer Zustand ist herzustellen. Um die Erfüllung von mit der Baugenehmigung verbundenen Verpflichtungen zu gewährleisten, kann eine Sicherheitsleistung bis zur Höhe der für die Erfüllung der Verpflichtung voraussichtlich anfallenden Kosten verlangt werden.

(4) Die Baugenehmigung wird unbeschadet der privaten Rechte Dritter erteilt.

(5) Die Gemeinde ist, wenn sie nicht Bauaufsichtsbehörde ist, von der Erteilung, Verlängerung, Ablehnung, Rücknahme oder dem Widerruf einer Baugenehmigung, Teilbaugenehmigung, eines Vorbescheids, einer Zustimmung, Ausnahme, Befreiung oder Abweichung zu unterrichten. Eine Ausfertigung des Bescheids einschließlich der mit einem Genehmigungsvermerk versehenen Bauvorlagen ist beizufügen.

(6) Mit der Bauausführung oder mit der Ausführung des jeweiligen Bauabschnitts darf erst begonnen werden, wenn

1. die Baugenehmigung dem Bauherrn zugegangen ist,

2. die Prüfungen nach § 65 Abs. 3 erfolgt sind und

3. die Baubeginnsanzeige der Bauaufsichtsbehörde vorliegt.

(7) Vor Baubeginn muss die Grundfläche der baulichen Anlage abgesteckt und ihre Höhenlage festgelegt sein. Die Bauaufsichtsbehörde kann verlangen, dass Absteckung und Höhenlage von ihr abgenommen oder die Einhaltung der festgelegten Grundfläche und Höhenlage nachgewiesen wird. Baugenehmigungen, Bauvorlagen und bautechnische Nachweise, soweit es sich nicht um Bauvorlagen handelt, müssen an der Baustelle von Baubeginn an vorliegen.

(8) Der Bauherr hat den Ausführungsbeginn genehmigungsbedürftiger Vorhaben und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten mindestens eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitzuteilen (Baubeginnsanzeige).

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Kommentierung

A. Normgeschichte

1. Historie

2. Gesetzesbegründung

Absatz 1 Satz 1 berücksichtigt das mit Blick auf die verfassungsrechtliche Gewährleistung der Baufreiheit gebotene Prinzip, dass auf die Erteilung einer Baugenehmigung (grundsätzlich) ein Rechtsanspruch besteht, wenn dem nicht öffentlich-rechtliche Vorschriften als Inhalts- und Schrankenbestimmungen im Sinne des Artikels 14 Abs. 1 Satz 2 des Grundgesetzes entgegenstehen. Die Reduzierung dieser Beschränkung auf öffentlich-rechtliche Vorschriften, "die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind", öffnet die Regelung gegenüber den in § 62 Absatz 1 Satz 1, § 63 Satz 1 und § 65 Abs. 4 enthaltenen Prüfbeschränkungen. Satz 1 Halbsatz 2 ermöglicht die Ablehnung eines Bauantrags auch wegen eines Verstoßes gegen andere öffentlich-rechtliche Vorschriften, der quasi "zufällig" erkannt wird. Die Regelung ist auch in den Fällen von Bedeutung, in denen bereits Nachbarbeschwerden vorliegen, denen nunmehr auch dann im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachgegangen werden kann, wenn an sich nicht zu prüfende Vorschriften berührt werden. Unabhängig davon lässt die Beschränkung des Prüfumfangs im Baugenehmigungsverfahren nach § 59 Abs. 2 wie bisher die allgemeinen Eingriffsbefugnisse des § 58 Abs. 1 unberührt. Die Bauaufsichtsbehörden können daher nicht nur bei der Verletzung von Vorschriften eingreifen, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind, sondern auch bei anderen Verstößen. Sie können damit insbesondere auch bei Vorhaben, die im Genehmigungsfreistellungsverfahren oder im vereinfachten Verfahren behandelt werden, bei denen also die Regelungen der Thüringer Bauordnung nicht zu prüfen sind, wegen Verstößen gegen die Thüringer Bauordnung einschreiten.

Satz 2 trägt dem Erfordernis Rechnung, dass nach der Änderung des § 17 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) durch das Gesetz zur Umsetzung der UVP-Änderungsrichtlinie, der IVU-Richtlinie und weiterer EG-Richtlinien zum Umweltschutz vom 27. Juni 2001 (BGBl. I S. 1950) nicht mehr gewährleistet ist, dass die Umweltverträglichkeitsprüfung bei baugenehmigungsbedürftigen Bauvorhaben (vgl. Nr. 18 der Anlage 1 zum UVPG) ausschließlich im Bauleitplanverfahren abzuarbeiten ist, sondern auch Fälle denkbar sind, in denen die Umweltverträglichkeitsprüfung ganz oder teilweise im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren geleistet werden muss. Eine Ausweitung der materiellrechtlichen Anforderungen an Bauvorhaben ist wegen der allein verfahrensrechtlichen Bedeutung der Umweltverträglichkeitsprüfung damit nicht verbunden.

Absatz 2 fasst die für die Baugenehmigung zu beachtenden formalen Anforderungen zusammen. Nach § 3a Abs. 2 ThürVwVfG kann eine durch Rechtsvorschrift angeordnete Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschrift etwas anderes bestimmt ist, durch die elektronische Form ersetzt werden. Soweit im Rahmen bauaufsichtlicher Verfahren Anträge oder Verwaltungsakte der Schriftform bedürfen, ist die elektronische Form in gleicher Weise geeignet. Dies gilt jedoch nicht für Baugenehmigungen, da bei baulichen Anlagen über den gesamten Zeitraum ihres Bestehens insbesondere im Hinblick auf den Nachweis des Bestandsschutzes feststellbar sein muss, in welchem Umfang die Anlage genehmigt wurde. Der Zeitraum kann auch über 100 Jahre betragen. Da derzeit nicht gewährleistet ist, dass elektronisch erstellte und gespeicherte Daten über einen entsprechend langen Zeitraum lesbar sind, kann die elektronische Form die erforderliche Beweisfunktion nicht erfüllen. Sie wird daher ausgeschlossen.

Absatz 3 erlaubt wie § 36 ThürVwVfG die Aufnahme von Nebenbestimmungen in die Baugenehmigung. Die inhaltsgleiche und daher an sich entbehrliche Regelung wird als Klarstellung beibehalten.

Absatz 4 verdeutlicht, dass die Baugenehmigung - in dem von Absatz 1 gezogenen Rahmen - ausschließlich eine öffentlich-rechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung darstellt. Das Gebrauchmachen von der Baugenehmigung kann daher an entgegenstehenden zivilrechtlichen Ansprüchen scheitern. Dies bedeutet umgekehrt, dass dem Bauvorhaben entgegenstehende zivilrechtliche Ansprüche im Baugenehmigungsverfahren grundsätzlich unbeachtlich sind. Sie können allerdings das Sachbescheidungsinteresse des Antragstellers entfallen lassen.

Nach Absatz 5 ist die Gemeinde von Entscheidungen über die Zulässigkeit von Bauvorhaben zu unterrichten. Die Regelung dient der Wahrung der gemeindlichen Planungshoheit, da auch genehmigte, aber noch nicht ausgeführte Bauvorhaben Auswirkungen auf die Möglichkeiten zur Aufstellung von Bebauungsplänen haben können.

Nach Absatz 6 ist allein das Vorliegen einer Baugenehmigung für einen Baubeginn noch nicht ausreichend. Erforderlich ist insbesondere der Abschluss der Prüfung der bautechnischen Nachweise, da sich daraus ergeben kann, dass das Bauvorhaben nicht so wie genehmigt ausgeführt werden kann. Um zu vermeiden, dass aufgrund der Prüfung insbesondere des Brandschutznachweises eine Umplanung erfolgen muss, sollte der Bauherr beziehungsweise der Bauvorlageberechtigte für eine frühzeitige Abstimmung zwischen dem Ersteller des Brandschutznachweises und dem Ersteller der weiteren Bauvorlagen sorgen.

Absatz 7 verlangt als weitere Voraussetzung des Baubeginns die Absteckung der Grundfläche der baulichen Anlage und die Festlegung der Höhenlage. Diese Maßnahmen sollen gewährleisten, dass jedenfalls die äußere Hülle der Anlage entsprechend der Genehmigung errichtet wird. Sie dürfen nicht dazu genutzt werden, die erteilte Baugenehmigung zu modifizieren. Ein Verlangen der Bauaufsichtsbehörde, Absteckung und Höhenlage abzunehmen oder die Einhaltung der festgelegten Grundfläche und Höhenlage nachzuweisen, kommt insbesondere bei Grenzbebauungen und bei unklaren oder engen Grundstücksverhältnissen in Betracht. Auch bei besonderen Schadensrisiken als Folge eines falschen Grenzbezugs, wie es bei höheren Gebäudeklassen der Fall sein könnte, kann ein entsprechendes Verlangen in Betracht kommen. Eine Konkretisierung der Voraussetzungen soll in einer Bekanntmachung zum Vollzug der Thüringer Bauordnung erfolgen. Das in Satz 3 geforderte Vorliegen verschiedener Unterlagen an der Baustelle ist erforderlich, damit die beteiligten Unternehmer und der Bauleiter ihren Verpflichtungen nach den §§ 57 und 58 nachkommen können.

Die nach Absatz 8 erforderliche Baubeginnsanzeige dient der Überwachung der Bauarbeiten durch die Bauaufsichtsbehörden. Sie sollen ohne umfangreiche Routinekontrollen erfahren, welche Baustellen in Betrieb sind und gegebenenfalls überwacht werden müssen.

3. Verwaltungsvorschrift

71.1.1 Prüfungsgegenstand des Baugenehmigungsverfahrens sind ausschließlich die in §§ 62 und 63 abschließend aufgeführten Anforderungen. Verstöße gegen nicht zu prüfende öffentlichrechtliche Vorschriften, von denen die Bauaufsichtsbehörde Kenntnis erlangt, können gleichwohl zur Ablehnung der Baugenehmigung führen. Eine Pflicht zur Prüfung aller öffentlichrechtlichen Anforderungen oder zur Versagung der Baugenehmigung in allen Fällen, bei denen Verstöße gegen nicht zu prüfende Vorschriften erkannt werden, besteht jedoch nicht. Wird die Baugenehmigung wegen eines (zufällig) erkannten Verstoßes gegen nicht zu prüfende Vorschriften abgelehnt, kann daher der Hinweis sinnvoll sein, dass keine umfassende Prüfung des sonstigen öffentlichen Rechts erfolgt ist und daher nicht ausgeschlossen ist, dass weitere Verstöße vorliegen.

Eine Versagung der Baugenehmigung sollte dann erfolgen, wenn andernfalls davon auszugehen wäre, dass gegen die insoweit materiell rechtswidrige Anlage bauaufsichtlich eingeschritten wird. Die Versagung der Baugenehmigung dient dann auch der Vermeidung zusätzlichen Verwaltungsaufwands.

Bei Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 2 handelt es sich um eine Befugnis- und Ermessensnorm, die jedoch keinen Drittschutz begründet (BayVGH, 28.09.2010, 2 CS 10.1760). Das durch die Regelung eröffnete Ermessen bedeutet keine Verpflichtung, alle nachbarlichen Interessen zu berücksichtigen.

71.1.2 Die Baugenehmigung wird ungeachtet des Erfordernisses weiterer Genehmigungen außerhalb des Baugenehmigungsverfahrens erteilt. Sie berechtigt daher erst dann zum tatsächlichen Baubeginn, wenn alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Die Beschränkung des Prüfumfanges im Baugenehmigungsverfahren lässt nach § 59 Abs. 2 die allgemeinen Eingriffsbefugnisse der Bauaufsichtsbehörden unberührt.

71.6.1 Die Voraussetzungen für den Beginn der Bauausführung müssen insgesamt erfüllt sein. Der Bauherr hat daher prüfpflichtige bautechnische Nachweise so frühzeitig vorzulegen, dass ein Abschluss der Prüfung bis zu dem beabsichtigten Baubeginn möglich ist.

71.7.1 Die Bauaufsichtsbehörde kann verlangen, dass Absteckung und Höhenlage von ihr abgenommen werden oder die Einhaltung der festgelegten Grundfläche und Höhenlage nachgewiesen wird. Wird ein Nachweis verlangt, kann dieser von jedem im Vermessungswesen Fachkundigen erbracht werden.

71.7.2 Ein entsprechendes Verlangen ist nur möglich, wenn ohne Abnahme bzw. Nachweis Bedenken hinsichtlich der ordnungsgemäßen Errichtung des Gebäudes bestehen. Auch unklare Grundstücksverhältnisse können Anlass zu weitergehenden Forderungen sein. Dabei können sich die Unklarheiten sowohl auf die tatsächliche Größe des Grundstücks als auch auf den Grenzverlauf beziehen. Es sind folgende Sachverhalte zu unterscheiden:

- Für die Genehmigung und Ausführung des geplanten Bauvorhabens muss das Grundstück mindestens die in den Bauvorlagen angegebenen Maße haben, die Bauaufsichtsbehörde hat aber Anhaltspunkte, dass die im Lageplan nach § 7 ThürBauVorlVO enthaltenen Angaben wegen einer Ungenauigkeit der Flurkarte unsicher ist (Beispiel: auf einem 20 m breiten Grundstück soll ein 14 m breites Gebäude errichtet werden, das nach beiden Seiten die Mindestabstandsfläche von 3 m einhalten muss).

In diesem Fall kann ein sogenannter amtlicher Lageplan nach § 7 Abs. 2 Satz 4 ThürBauVorlVO verlangt werden. Dieser kann sich regelmäßig auf die Angaben zum Grundstück und seinen Grenzen beschränken. Angaben zur Bebauung auf dem Baugrundstück oder auf benachbarten Grundstücken sind nicht erforderlich, da insoweit ein „amtliches Einstehen“ für die Richtigkeit der Angaben nicht erforderlich ist. Kein amtlicher Lageplan ist erforderlich, wenn das Baugrundstück offensichtlich ausreichend groß ist und nur der genaue Grenzverlauf unklar ist.

- Der örtliche Grenzverlauf ist unklar oder das Grundstück wird so beplant, dass es bei der Bauausführung auf den exakten Grenzbezug ankommt. Ein derartiger Fall kann gegeben sein, wenn nur nach einer Grundstücksseite genau die erforderlichen Abstandsflächen eingehalten werden sollen, das Grundstück aber offensichtlich breit genug ist, das Bauvorhaben einschließlich der erforderlich Abstandsflächen aufzunehmen. In diesem Fall kann auch eine geringfügige Unterschreitung zur materiellen Rechtswidrigkeit des errichteten Gebäudes führen Das Gleiche gilt, wenn die Einhaltung von Festsetzungen eines Bebauungsplans zu Baugrenzen und/oder Baulinien von besonderer Bedeutung ist.

In diesem Fall ist zwar kein amtlicher Lageplan erforderlich, das Verlangen der Abnahme der Absteckung kann aber gerechtfertigt sein. Das gilt insbesondere bei Gebäuden, bei denen eine Anpassung zu einem erheblichen Aufwand oder ein (Teil-)Rückbau zu besonders hohen Schäden führt. Dies wird in vielen Fällen bei Gebäuden ab der Gebäudeklasse 3 der Fall sein.

- Im Rahmen eines bauaufsichtlichen Verfahrens oder auf sonstige Weise wird der Bauaufsichtsbehörde bekannt, dass Grundstücksgrenzen überbaut sind.

Soll das Gebäude verändert werden, das die Grundstücksgrenzen überbaut, ist zur Beurteilung des Bauvorhabens – soweit Veränderungen an Außenwänden vorgenommen wer-den – in der Regel ein Lageplan erforderlich, der den tatsächlichen Standort des Gebäudes nachweist. Dies setzt eine vorherige Einmessung des Gebäudes voraus, deren Ergebnis sinnvollerweise auch für spätere Baumaßnahmen in das Liegenschaftskataster übernommen werden sollte.

Soll das Grundstück bebaut werden, dessen Grenzen überbaut sind, ist eine exakte Ermittlung der grenzüberschreitenden Bebauung dann erforderlich, wenn sich diese auf für die Genehmigung oder die bautechnischen Nachweise (z B. Standsicherheitsnachweis bei Unterbauung mit Gewölben) relevante Tatsachen auswirkt.

B. Normauslegung

Zitiervorschlag:
Müller-Grune Sven, Kommentar zur Thüringer Bauordnung, Schmalkalden 2017, § 71.

© Prof. Dr. Sven Müller-Grune

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