Die Hypothek

A. Rechtsnatur und Arten der Hypothek

Rechtsnatur der Hypothek:
Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, welches ein Grundstück in der Weise belastet, dass im Falle eines Zahlungsausfalls oder -verzugs das Grundstück versteigert wird und ein Teil bzw. der gesamte Versteigerungserlös an den Gläubiger zu zahlen ist. Die Hypothek ist also ein Sicherungsmittel, welches ein Grundstück dinglich belastet.
Die Hypothek ist streng akzessorisch zur Forderung, siehe § 1113 I BGB "zur Befriedigung einer ihm zustehenden Forderung", d.h. ohne eine zu sichernde Forderung kann auch keine Hypothek entstehen. Die Akzessorietät wirkt sich auch auf die Übertragung von Hypotheken aus: Diese können gemäß § 1143 I 1 BGB nur durch Abtretung der Forderung übertragen werden. Die Hypothek hängt also stark von der Forderung ab. .

Durch die Hypothek hat der Gläubiger jedoch keinen Anspruch auf Zahlung der Forderung. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem der Forderung zu Grunde liegenden Rechtsgeschäft. Die Hypothek zielt auf eine Duldung einer Zwangsvollstreckung in das Grundstück ab. Erfüllt der Schuldner nicht die Forderungen, die der Gläubiger gegen ihn hat, so wird in das Grundstück gemäß § 1147 BGB zwangsvollstreckt und der Gläubiger kann sich aus dem Versteigerungserlös befriedigen.

Arten der Hypothek:
Grundsätzlich unterscheidet man zwei Arten von Hypotheken: Die Verkehrshypothek und die Sicherungshypothek. Der größte Unterschied zwischen den beiden Arten liegt darin, dass die Akzessorietät bei der Verkehrshypothek wesentlich lockerer ist als bei der Sicherungshypothek.

• Verkehrshypothek: Die Verkehrshypothek ist, falls die beiden Partein nicht ausdrücklich eine Sicherungshypotek vereinbart haben, der Normalfall der Hypothek. Wie bereits erwähnt, ist bei dieser Art von Hypothek die Akzessorietät weniger streng als bei der Sicherungshypothek. Zu sehen ist dies vorallem an dem § 1138 BGB. Die Akzessorietät wird hier durchbrochen, indem sich der Gläubiger auch im Bezug auf die Forderungen auf die Eintragung im Grundbuch berufen kann (s. § 891 BGB) und die Forderung für die Zwecke der Hypothek gutgläubig erworben werden kann (s. § 892 BGB). (Grundsätzlich können Forderungen, und somit wegen der Akzessorietät auch die Hypothek, nicht gutgläubig erworben werden).

• Briefhypothek: Das BGB geht davon aus, dass die Briefhypothek der Regelfall ist (vgl. § 1116 I BGB). Bei der Briefhyphothek erhält der Gläubiger nach Eintragung der Hypothek in das Grundbuch einen Hypothekenbrief. Erst mit Übergabe des Briefes entsteht die Hypothek gemäß § 1117 I BGB. Dieser erleichtert die Übertragung einer Hypothek, da diese so außerhalb des Grundbuchs stattfinden kann.

• Buchhypothek: Merkmal der Buchhypothek ist, dass der gerade erklärte Erteilung eines Hypothekenbriefs ausgeschlossen wird nach § 1116 II BGB. Somit ist nur noch im Grundbuch ersichtlich, ob eine Hypothek vorliegt. Sie entsteht über die Vorschriften des § 873 BGB durch Einigung und Eintragung des Ausschlusses des Hypothekenbriefs in das Grundbuch. Allerdings ist eine gesteigerte Verkehrsfähigkeit, wie sie bei der Buchhypothek vorliegt, hier ausgeschlossen, da eine Änderung an der Hypothek jedes mal über das Grundbuch laufen muss.

• Sicherungshypothek: Die Sicherungshypothek ist in § 1184 BGB nomiert, welche die strenge Akzessorietät der Hypothek an die Forderung unterstreicht. Demnach richtet sich das Recht des Gläubigers nur nach seiner Forderung gegen den Schuldner. Er kann sich (anders als bei der Verkehrshypothek) zum Beweis der Forderung auch nicht auch die Eintragung in das Grundbuch berufen, d.h. er muss den Bestand der Forderung beweisen und kann sich erst was den Nachweis über die Hypothek anbelangt auf den § 891 BGB berufen.

Zudem lässt sich noch zwischen der Fremd- und der Eigentümerhypothek. Eine Fremdhypothek liegt dann vor, wenn ein Grundstückseigentümer für einen Dritten, welcher der Schulner einer Forderung des Gläubigern ist, eine Hypothek bestellt. Eine Eigentümerhypothek liegt dann vor, wenn eine Hypothek bestellt wurde, obwohl noch keine Forderung entstanden ist oder wenn die bestandenen Forderungen erlischen, siehe § 1163 I BGB. In beiden Fällen liegt der Hypothek keine Forderung (mehr) zu Grunde. Die Hypothek ist deshalb allerdings nicht unwirksam, sondern steht dem Eigentümer zu. Nach den Vorschriften des § 1177 BGB kann sie sich zu einer Eigentümergrundschuld umwandeln.

B. Entstehung der Hypothek



C. Übertragung der Hypothek und gutgläubiger Zweiterwerb

1. Einigung über die Abtretung der Forderung, § 1154 I, II BGB
2. Briefübergabe (§ 1154 I 1 BGB) oder Eintragung (§§ 1154 III, 873 I BGB)
3. Berechtigung: wenn (-), fingierter Forderungserwerb gem. §§ 1138, 892 I BGB möglich (= gutgläubiger Erwerb einerForderung! -> beim Pfandrecht gem. § 1204 BGB nicht möglich)

Folge: Übergang der Hypothek gem. § 1153 I BGB


D. Folgen der Zahlung

Zahlung durch den Schuldner der Forderung:
Folgen:

• Erfüllung der Forderung gegenüber Gläubiger gem. § 362 I BGB

• Umwandlung der Hypothek in eine Eigentümergrundschuld, §§ 1163 I 2, 1177 I 1 BGB

• Sonderfall - Ausnahme: § 1164 BGB z.B. bei geplatzter Schuldübernahme

Zahlung durch den Eigentümer des belasteten Grundstücks:
Abwendungsbefugnis des Eigentümers gegen Anspruch des Gläubigers auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück (§ 1147 BGB), § 1142 I BGB
Folgen:

• Forderung gegen Schuldner geht auf ihn kraft Gesetzes über gem. § 1143 I BGB (Ausgleich im Innenverhältnis, §§ 1143 I 2, 774 I BGB

• Eigentümer bekommt Hypothek, §§ 1153 I, 412, 401 BGB (Eigentümerhypothek, vgl. § 1177 BGB)

E. Umfang des sog. Haftungsverbandes gem. § 1120 BGB

• Vom Grundstück getrennte Erzeugnisse und sonstige Bestandteile, soweit nicht mit der Trennung in das Eigentum eines anderen Grundstücksbesitzers oder des Eigenbesitzers des Grundstücks übergegangen

• Zubehör des Grundstücks, soweit dem Eigentümer gehörig