Fall: Weisungen an Vertreter beim Grundstückskauf

A. Sachverhalt
Jung (J) möchte von Alt (A) ein Grundstück erwerben. Sie schließen vor dem Notar einen Kaufvertrag, in dem sich J verpflichtet, den Kaufpreis im Voraus zu zahlen. A verpflichtet sich, die Auflassung zu erklären, wenn der Kaufpreis gezahlt ist. Da A bei der Auflassung nicht persönlich noch einmal beim Notar erscheinen will, wird der Bürovorsteher (B) des Notars ermächtigt, die Auflassung im Hinblick auf das entsprechende Grundstück zu erklären, wenn ihm A persönlich mitteilt, dass das Geld eingegangen ist.

A teilt dem B Geldeingang mit, B erklärt Auflassung.

Bevor das Grundstück auf J im Grundbuch eingetragen wird, überlegt es sich A anders und möchte das Geschäft eigentlich rückgängig machen. Er behauptet deshalb, dass die Auflassung unwirksam war, weil er sie nicht persönlich erklärt hatte.

B. Frage
Ist die Auflassung wirksam gewesen?


C. Lösungshinweise
Die Frage bezieht sich auf das Problem der Form. Die Auflassung ist wirksam, wenn keine Wirksamkeitshindernisse vorliegen und ein hier in Betracht kommendes Wirksamkeitshindernis ist das der gesetzlich vorgeschriebenen Form (§ 125 BGB). Eine Auflassung muss gem. § 925 Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden. Sie muss also in Anwesenheit beider Erklärenden erfolgen. Die Erklärungen müssen somit persönlich vor dem Notar erfolgen. Deshalb kommt es darauf an, inwiefern B im vorliegenden Fall als Vertreter handelt oder lediglich als Bote des A.

• handelt B als Bote des A, dann übermittelt er die Willenserklärung des A; der Erklärende erscheint nicht vor dem Notar persönlich;

• handelt B als Vertreter, dann handelt es sich um seine Willenserklärung, auch wenn sie im Namen eines anderen erfolgt;

Übermittlung durch Boten wäre im vorliegenden Fall unzulässig, während eine Vertretung zulässig wäre. Wenn aber B lediglich genau dies tut, was ihm A zum Zeitpunkt der Transaktion mitteilt und genau nach Weisungen des A verfährt, ist fraglich, inwiefern B eine eigene Willenserklärung abgibt.

Eine eigene Willenserklärung ist allerdings nicht nur im Falle eines bestimmten Handlungsspielraums des Erklärenden anzunehmen - es können auch andere Anhaltspunkte darauf hin deuten. Zu solchen Anhaltspunkten gehört insbesondere die Unterschrift mit eigenem Namen.

Mehr zu diesem Thema im Artikel über die Zurechnung einer Willenserklärung.

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