Fallbeispiel: Haus am See mit Problemen

Fragen des Immobiliarsachenrechts und nicht nur...

Aufgabe im Kurs Wirtschaftsjuristische Fallstudien

Sachverhalt

Gertrude (G) ist Eigentümerin eines Hauses am See in Bayern. Als sie 85 wird, will sie etwas Gutes tun und will ihr Haus samt Grundstück an einen örtlichen Verein zur Kulturförderung (K) verschenken. Der Verein wird nach Auflassung durch G und den Vorstand des K in dessen Namen ins Grundbuch eingetragen. Was dem Notar sowie dem Vorstand von K nicht aufgefallen war, war die mittlerweile extreme Demenz der G, durch die ihr - was später festgestellt wurde - die Zurechnungsfähigkeit völlig fehlte.

Der Vorstand von K will den "tollen Fang" sofort zu Geld machen. Er will das Grundstück an den örtlichen Hotelbetreiber H verkaufen. Zum Notartermin kann H nicht erscheinen, weil er krank ist. Er bittet seinen Mitarbeiter M, ihn beim Kauf des Hauses für 1,2 Mio. EUR zu vertreten. Beim Notar teilt Vorstand von K dem M allerdings mit, dass das Haus 1,25 Mio. EUR kosten soll. M denkt sich, dass das auch OK sei und veranlasst im Namen des H auch eine entsprechende Überweisung, allerdings nur in Höhe von 1,2 Mio. EUR um dem H die Möglichkeit zu geben, den Preis noch mal zu überdenken. Dies erfolgt, nachdem der Notar den Kaufvertrag sowie die Auflassung beurkundet hat und zugunsten von H auch eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde.

Auch wenn H mit dem Preis nicht einverstanden ist, spricht er sich im Gespräch mit Vorstand von K doch dafür aus, das Haus zum überhöhten Preis auch zu behalten. Allerdings zahlt er die ausstehenden 50.000,- EUR nicht.

Die Vereinsmitglieder überreden den Vorstand von K, das Haus für noch mehr Geld zu veräußern. Ein neuer Käufer findet sich im Oligarchen O, der 1,8 Mio. EUR bietet. Verträge werden unterzeichnet, O wird im Grundbuch eingetragen. Vorstand von Um das auf die Spitze zu treiben, verpachtet der Verein die gesamte Immobilie, die auch eine Bootsanlegestelle hat, an den Eigentümer des Bootsverleihs B für 10 Jahre fest gegen Zahlung von 25.000,- EUR jährlich. B baut kurz darauf einen Hangar am Ufer, um seine Boote unterzustellen.

Welche Ansprüche hat H?

Weiterführende Aufgabe 2024

Angenommen, H hat die Immobilie erworben. Er möchte sie als Sicherheit für einen Kredit zur Umschuldung in Höhe von 1 Mio. EUR nutzen.

• Wie kann H die Immobilie konkret als Sicherheit für einen Kredit in dieser Höhe nutzen? Beschreiben Sie, welche Möglichkeiten bestehen und bewerten Sie diese – was ist zu empfehlen und warum?

• Wie wird die Bank auf Ihre Vorschläge der Sicherheiten vermutlich reagieren? Wird sie einen Kredit gewähren? Welche Art der Sicherheit wird sie bevorzugen?

• Was passiert, wenn H neben der Immobilie zur Kreditsicherung auch eine Bürgschaft seiner Ehefrau, die im Supermarkt an der Kasse arbeitet, nutzt?

Weiterführende Aufgabe 2023

Angenommen, H hat die Immobilie erworben. Er möchte sie als Sicherheit nutzen. Er benötigt allerdings zwei verschiedene Kredite:
- einen Kredit zwecks Umschuldung verschiedener angelaufener Schulden gegenüber seinen Banken, bei denen er auch Girokonten hat, in Höhe von 500.000,- EUR
- einen Kredit zur Finanzierung umfangreicher Baumaßnahmen auf dem erworbenen Grundstück im Umfang von ca. 700.000,- EUR

Beantworten Sie folgende Fragen:
- Wie kann H die Immobilie als Sicherheit für beide Kredite nutzen?
- Ist dies möglich?
- Wie würde dies genau erfolgen?
- Was passiert, wenn H neben der Immobilie zur Kreditsicherung auch eine Bürgschaft seiner Ehefrau, die im Supermarkt an der Kasse arbeitet, nutzt?

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Lösungshinweise zu den Fallaufgaben