Fallbeispiel: Haus am See mit Problemen

Fragen des Immobiliarsachenrechts und nicht nur...

Sachverhalt

Gertrude (G) ist Eigentümerin eines Hauses am See in Bayern. Als sie 85 wird, will sie etwas Gutes tun und will ihr Haus samt Grundstück an einen örtlichen Verein zur Kulturförderung (K) verschenken. Der Verein wird nach Auflassung durch G und den Vorstand des K in dessen Namen ins Grundbuch eingetragen. Was dem Notar sowie dem Vorstand von K nicht aufgefallen war, war die mittlerweile extreme Demenz der G, durch die ihr - was später festgestellt wurde - die Zurechnungsfähigkeit völlig fehlte.

Der Vorstand von K will den "tollen Fang" sofort zu Geld machen. Er will das Grundstück an den örtlichen Hotelbetreiber H verkaufen. Zum Notartermin kann H nicht erscheinen, weil er krank ist. Er bittet seinen Mitarbeiter M, ihn beim Kauf des Hauses für 1,2 Mio. EUR zu vertreten. Beim Notar teilt Vorstand von K dem M allerdings mit, dass das Haus 1,25 Mio. EUR kosten soll. M denkt sich, dass das auch OK sei und veranlasst im Namen des H auch eine entsprechende Überweisung, allerdings nur in Höhe von 1,2 Mio. EUR um dem H die Möglichkeit zu geben, den Preis noch mal zu überdenken. Dies erfolgt, nachdem der Notar den Kaufvertrag sowie die Auflassung beurkundet hat und zugunsten von H auch eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde.

Auch wenn H mit dem Preis nicht einverstanden ist, spricht er sich im Gespräch mit Vorstand von K doch dafür aus, das Haus zum überhöhten Preis auch zu behalten. Allerdings zahlt er die ausstehenden 50.000,- EUR nicht.

Die Vereinsmitglieder überreden den Vorstand von K, das Haus für noch mehr Geld zu veräußern. Ein neuer Käufer findet sich im Oligarchen O, der 1,8 Mio. EUR bietet. Verträge werden unterzeichnet, O wird im Grundbuch eingetragen. Vorstand von Um das auf die Spitze zu treiben, verpachtet der Verein die gesamte Immobilie, die auch eine Bootsanlegestelle hat, an den Eigentümer des Bootsverleihs B für 10 Jahre fest gegen Zahlung von 25.000,- EUR jährlich. B baut kurz darauf einen Hangar am Ufer, um seine Boote unterzustellen.

Welche Ansprüche hat H?

Weiterführende Aufgabe

H möchte die erworbene Immobilie als Sicherheit nutzen. Er benötigt allerdings zwei verschiedene Kredite:
- einen Kredit zwecks Umschuldung verschiedener angelaufener Schulden gegenüber seinen Banken, bei denen er auch Girokonten hat, in Höhe von 500.000,- EUR
- einen Kredit zur Finanzierung umfangreicher Baumaßnahmen auf dem erworbenen Grundstück im Umfang von ca. 700.000,- EUR

Wie kann H die Immobilie als Sicherheit für beide Kredite nutzen? Ist dies möglich? Wie würde dies genau erfolgen?

Lösungshinweise

Ansprüche des H gegen O

A. Anspruch gem. § 894 BGB auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung (Grundbuchberichtigungsanspruch)
Anspruch gegeben, wenn:

• Anwendbarkeit (Verkehrsgeschäft + kein absolutes Veräußerungsverbot)

• GB unrichtig

• Veräußerer im GB eingetragen

• Erwerber gutgläubig

• kein Widerspruch im GB eingetragen

B. Anspruch gem. § 888 Abs. 1 BGB auf Zustimmung zur Löschung
Zunächst Voraussetzungen für den Anspruchserwerb:

• durch Genehmigung OK?

• Form nicht erforderlich, § 182 Abs. 2 BGB

• Verkehrsgeschäft - Kaufvertrag zwischen K und H (+)

• K ist im Grundbuch eingetragen, Eigentümerin ist noch G - Grundbuch also unrichtig (+)

• H hatte keine Ahnung von Eigentum der G - guter Glaube (+)

• Widerspruch im Grundbuch nicht eingetragen (+)

Zwischenergebnis zu § 888 BGB: Anspruch des H auf Zustimmung zur Grundbucheintragung gegen O ist entstanden.
Auch wenn der Anspruch nicht verloren gegangen ist, stellt sich die Frage, ob keine Einreden bestehen (Durchsetzbarkeit). Diese könnten sich aus der analogen Anwendung der § 770 Abs. 1 BGB, § 1137 BGB, § 1211 BGB ergeben.

• planwidrig? (+)

• Vergleichbarkeit der Rechtslage? (+/-) - zwar keine Zahlung fremder Schuld, aber prozessrechtliche Situation würde vereitelt werden, was gegen § 888 ZPO verstößt...

• Unmöglichkeit der Zahlung und dadurch § 326 Abs. 1 BGB ist nicht denkbar

Ergebnis: Anspruch auch durchsetzbar - § 888 BGB gegeben!


C. Anspruch gem. § 812 Abs. 1, S. 1, 2. Alt. BGB auf Grundbucheintragung (Herausgabe der Grundbuchposition)
Ist eine Nichtleistungskondiktion in diesem Fall möglich?
O hat die Leistung (Grundbuchposition) von K im Wege einer Leistung erlangt, so dass diese Vorrang hat!

Ansprüche des H gegen B

D. Anspruch auf Herausgabe gem. § 985 BGB
Sofern Besitz des B, dann auf Räumung. Sonst keine weiteren Ansprüche. Eigentümerstellung?
=> H ist noch kein Eigentümer!
=> kann er sich auf Eigentumsschutz bereits dann berufen, wenn er vormerkungsberechtigt ist?

E. Anspruch auf Beseitigung gem. § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB
Eigentümerstellung siehe oben!


F. Sonstige
=> § 861 BGB, § 862 BGB - nicht geeignet
=> § 1007 BGB - auch hier: Wiedereinräumung des Besitzes ist nicht gefragt
=> § 992 BGB, § 823 Abs. 1 BGB - verbotene Eigenmacht liegt nicht vor
=> § 823 Abs. 1 BGB direkt - wegen § 992 BGB nicht anwendbar!